配偶者居住権の財産評価

平成30年に民法が改正され、令和2年4月1日以後に開始する相続から配偶者居住権の設定が可能となりました。

この記事では、配偶者居住権とその配偶者居住権の評価方法について説明しています。

 

配偶者居住権とは?

配偶者居住権は、配偶者の生存中は被相続人の所有していた建物に引き続き無償で居住できる権利(利用権)です。

同居や生計が一であることは求められておらず、被相続人の所有していた建物に配偶者が居住していたことが要件となります。

 

所有権はほかの相続人が取得することができますので、配偶者居住権を設定すると一つの自宅に利用権と所有権の二つの権利が存在することになります。

ただし、被相続人と配偶者ではない者とが建物を共有していた場合、配偶者居住権の設定はできません(民法第1028条)。

 

配偶者居住権の設定と消滅

配偶者居住権は、遺産分割協議、遺言、家庭裁判所の審判で設定することができます。

配偶者居住権の存続期間は原則として、配偶者の終身の間とされています(民法第1030条)。

つまり、配偶者が死亡した場合消滅します。配偶者居住権の譲渡はできません。

生存中の配偶者居住権の合意解除は可能ですが、配偶者が配偶者居住権を所有者に贈与したとして贈与税が課税されます。

 

配偶者居住権はどのように評価するのか?

<配偶者居住権の評価方法>

建物の相続税評価額は、配偶者居住権を設定すると「配偶者居住権」と「建物所有権」から構成されることになります。

配偶者居住権の評価は、「配偶者居住権」自体を直接計算するのではなく、「建物の相続税評価額」から「配偶者居住権が設定された場合の建物所有権の金額」を差し引くことで計算します。

 

<評価算式>

建物相続税評価額―建物相続税評価額×(建物の残存年数―存続年数)/建物の残存年数(*)×複利現価率

*下線部が0未満となる場合0とする

 

・残存年数

耐用年数から建築当初から相続発生までの経過年数を引いたもの

*ここでの耐用年数は建物の構造に応じた法定耐用年数に1.5倍をし、自宅として使っていた場合の耐用年数としたもの。

 

・存続年数

配偶者居住権の存在する年数。終身とした場合、平均余命。分割協議書で10 年と定めたならその年数となるが、分割協議時点での平均余命が7年だった としたら7年となる。

 

・(建物の残存年数―存続年数)/建物の残存年数の部分

建物の相続時の価値を100%とした場合の、配偶者居住権消滅時点の建物の価値を表しています。

残存年数が20年、配偶者の平均余命が15年なら(20-15)/20 で25%となります。

 

・複利現価率

配偶者居住権が消滅するのは配偶者居住権設定時では将来のことなので、配偶者居住権消滅時点の建物の評価額に複利現価率をかけて配偶者居住権消滅時の建物評価額の現在価値を算出します(複利現価率は存続年数に応じた複利現価率)。

 

配偶者居住権は建物と敷地の両方から成る

配偶者居住権というと、配偶者が自宅を使用する権利であるため建物に対しての権利と思われるかもしれませんが、建物を使用するということは必然的にその敷地も利用することになるので、配偶者居住権を取得するということは、配偶者居住権に基づく居住家屋の敷地利用権(土地利用権)も一緒に取得することになります。

 

敷地利用権はどのように評価するのか?

<敷地利用権の評価方法>

配偶者居住権が消滅するときの土地の価値は土地の相続税評価額そのものとなるため、この価額を現在価値に割り戻すことで相続開始時点における配偶者居住権(敷地使用権部分)を除いた土地の価額、つまり土地の所有権部分を算出し、これを土地の相続税評価額から差し引くことによって配偶者居住権(敷地使用権部分)の額を算出します。

 

<評価算式>

土地の相続税評価額―土地の相続税評価額×複利現価率(複利現価率は存続年数に応じた複利現価率)

 

小規模宅地等の特例の適用関係について

敷地利用権は適用要件を満たせば、小規模宅地等の特例の適用が可能です。

 

(参照)建物所有権と建物敷地所有権の評価方法

・居住建物(建物所有権)の評価

<評価算式>

居住建物の相続税評価額-配偶者居住権の価額※

※上記で求めたもの

 

・居住建物の敷地の用に供される土地(建物敷地所有権)の価額

 <評価算式>

居住建物の敷地の用に供される土地の相続税評価額-敷地利用権の価額※

※上記で求めたもの

 

(参考)具体的計算例

国税庁のHPで確認できます。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4666.htm

 

(税理士 橋本ひろあき)