相続空き家を売った時の譲渡所得の特例

相続した一定の空き家について、平成28年4月1日から適用されている譲渡特例です。

 

1. 特例の内容

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋(注1)又は被相続人居住用家屋の敷地等(注2)を、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

 

これを、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。

 

(注)

(1) 被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるもの(主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。)をいいます。


イ. 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
ロ. 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと(つまり一人住まい)。

 

(2) 被相続人居住用家屋の敷地等とは、相続の開始の直前において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。

 

 

2. 特例を受けるための適用要件
(1) 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。


(2) 次のイ又はロの売却をしたこと。

イ. 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
(注)被相続人居住用家屋は次の(イ)及び(ロ)の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の(イ)の要件に当てはまることが必要です。
(イ) 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
(ロ) 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。

ロ. 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

(注)被相続人居住用家屋は次の(イ)の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の(ロ)及び(ハ)の要件に当てはまることが必要です。
(イ) 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
(ロ) 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
(ハ) 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。


(3) 相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ること。


(4) 売却代金が1億円以下であること。


(5) 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。


(6) 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。


(7) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。



3. 適用を受けるための手続

この特例の適用を受けるためには、次に掲げる場合の区分に応じて、それぞれ次に掲げる書類を添えて確定申告をすることが必要です。


(1) 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合
イ. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕


ロ. 売った資産の登記事項証明書等で次の3つの事項を明らかにするもの
(イ) 売った人が被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続又は遺贈により取得したこと。
(ロ) 被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
(ハ) 被相続人居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと。


ハ. 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
(注)ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の2つの事項を確認した旨を記載した書類をいいます。
(イ) 相続の開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
(ロ) 被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等が相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。


ニ. 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し


ホ. 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

 

(2) 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合
イ. 上記(1)のイ、ロ及びホに掲げる書類

 

 ロ. 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
(注)ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の3つの事項を確認した旨を記載した書類をいいます。
(イ) 相続の開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
(ロ) 被相続人居住用家屋が相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
(ハ) 被相続人居住用家屋の敷地等が次の2つの要件を満たすこと。
A 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
B 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

 

当該特例は最高3,000万円もの特別控除が受けられるため、適用要件や適用手続きが複雑となっていますが、一考の価値はありそうです。

 

(税理士 橋本ひろあき)