小規模宅地等の特例について(具体例)

相続税の重要な特例の一つに小規模宅地等の特例というものがあります。

ここではその内容をみることにします。

 

(1)概要
個人が、相続又は遺贈により取得した財産のうち、その相続の開始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等又は被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の選択をしたもので限度面積までの部分(以下「小規模宅地等」といいます。つまり、小規模宅地等には、自宅の敷地に対するものと事業用地に対するものがあります。)については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額します。
この特例を小規模宅地等の特例といいます。

 

なお、相続開始前3年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。

 

(注)
※1被相続人等とは、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族をいいます。
※2宅地等とは、土地又は土地の上に存する権利で、一定の建物又は構築物の敷地の用に供されているものをいいます。ただし、棚卸資産及びこれに準ずる資産に該当しないものに限られます。

 

(2)注意点
事業的規模でない不動産の貸付けの場合であっても、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の対象となります。

相続開始の直前において、被相続人等の貸付事業の用に供されていた宅地等で、一定の要件に該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得した部分は、貸付事業用宅地等として小規模宅地等についての課税価格の計算の特例の対象となります。その減額割合は50%です。


ここでいう貸付事業とは「不動産貸付業」、「駐車場業」、「自転車駐車場業」及び事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行う「準事業」をいいますので、事業規模は問わずこの特例の対象となります。

 

ただし、この特例の対象となる不動産の貸付けは相当の対価を得て継続的に行うものに限られていますので、使用貸借により貸し付けられている宅地等は特例の対象になりません。

 

また、青空駐車場では特例の対象にならないので、特例を受けるためにはアスファルトを舗装するなど構築物が必要となります。

 

(3)計算例
小規模宅地等の特例は、どのくらいの減額があるのでしょうか?

 

ここでは、適用件数が多い被相続人の自宅の敷地と駐車場の用地についてみてみます。

 

 <事例①:自宅の敷地が1㎡30万円で250㎡の場合∴240㎡まで80%減額されます。>
30万円×250㎡=7,500万円(土地の価額)
30万円×80%×240㎡=5,760万円(小規模宅地等の特例の減額)
7,500万円-5,760万円=1,740万円(相続税の計算上の自宅の敷地の価額)

自宅の敷地の価額は7,500万円のところ、相続税の特例を使えば1,740万円でOK!というものです。
大変大きな減額(△5,760万円)です。

 

 <事例②:アスファルト駐車場の用地が1㎡50万円で250㎡の場合∴200㎡まで50%減額されます。>
50万円×250㎡=12,500万円(土地の価額)
50万円×50%×200㎡=5,000万円(小規模宅地等の特例の減額)
12,500万円-5,000万円=7,500万円(相続税の計算上の駐車場の用地の価額)

駐車場の用地の価額は12,500万円のところ、相続税の特例を使えば7,500万円でOK!というものです。
大変大きな減額(5,000万円)です。

 

仮に、両方の土地を所有していた場合は、減額の金額から考えて自宅の敷地に適用した方が有利となります。
残念ながらこのケースでは両方を選択(減額適用)できません。

 

※面積や土地単価によっては、選択する土地が変わるケースもありますので注意が必要です。

 

(4)改正後
平成27年改正後は、自宅の敷地については、適用面積が330㎡まで拡大されます。

 

 <事例③:自宅の敷地が1㎡30万円で250㎡の場合∴250㎡全部が80%減額されます。>
30万円×250㎡=7,500万円(土地の価額)
30万円×80%×250㎡=6,000万円(小規模宅地等の特例の減額)
7,500万円-6,000万円=1,500万円(相続税の計算上の自宅の敷地の価額)

自宅の敷地の価額は7,500万円のところ、相続税の特例を使えれば1,500万円でOK!というものです。

 

大変大きな減額(△6,000万円)で、改正前(△5,760万円)よりも減額幅が増えることが分かります。

 

実際は上記以外でも適用できるケースがあり、どの土地を選択適用するかにより減額メリットが変わってきますので、十分検討する必要があります。

 

(税理士 橋本ひろあき)