貸家の敷地の財産評価

宅地が自宅の敷地ではなくて、アパートや貸ビルなど貸家の敷地の場合の評価はどうなるのでしょうか?

 

(1)貸家建付地の評価

自宅の敷地の場合(「自用地」といいます。)と違い、借家人は家屋の賃借権(借家権)とその家屋を利用するために必要な範囲で敷地に対する使用権を有しています。

 

逆に、その敷地の所有者は、その利用上の制約を受けている状態にあるため、その敷地を譲渡するとした場合には、これが付着していない場合の価額よりも相対的に低い価額で取引されるものと考えられます。

 

そこで、貸家(借家権の目的となっている家屋であり、無償の家屋の利用は含みません。)の敷地である貸家建付地の価額は、その宅地の自用地価額から借家人の有する敷地に対する権利に相当する価額を控除して評価することとされています。

つまり、自用地価額より減額されることになります。

 

評価額=自用地価額-(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

 

※借地権割合は、30%~90%で地域ごとに定められています。

※借家権割合は、全国一律で30%です。

※賃貸割合は、現実に貸し付けられている部分の割合を床面積基準で算出します。

(注)相続開始日において、一時的に賃貸されていなかったと認められるものも「貸し付けられている」ものに含めて差し支えありませんが、その判断は総合的に行われますので注意が必要です。

 

(例)借地権割合60%、賃貸割合100%の場合

60%×30%×100%=18%→約2割ほど評価額が減少します。

 

(2)小規模宅地の特例の適用

貸家の敷地は、貸付事業用宅地等として最大200㎡まで上記(1)で計算した評価額の50%減額が可能です。

ただし、居住用や事業用の併用をする場合には、一定算式により選択して適用することになりますから注意が必要です。

 

(3)特にアパートを建築する場合

アパートを新築する場合、居住用の特例として不動産取得税や固定資産税・都市計画税が軽減されるなど、他の税目での節税メリットもあるため、ハウスメーカーがこぞって節税目的で建築を促す広告をよく見かけますが、アパート経営が成功するかどうかの鍵は20~30年のスパンで入居者がついてくれるかどうかといえます。

 

不動産投資自体は節税や資産形成の一手段として有効ですが、今後の人口動向や地域のマーケット環境(需給)をよく分析し、未入居リスクをなるべく減らすことが肝要です。

 

(税理士 橋本ひろあき)