アパート家主の法人化の可能性

アパート経営の法人化はどうでしょうか。

 

アパートや戸建住宅、貸ビルなどの賃貸収入は不動産収入となります。

 

不動産所得があれば、他の所得と合算(又は損益通算)して申告することになります。(総合課税)

(所得算式) 

不動産所得=不動産総収入金額-必要経費(-青色申告特別控除※)

 

※青色申告者は10万円(正規の簿記の原則により記帳する場合は65万円)の控除額があります。

 ただし、65万円の控除は5棟10室以上の事業規模(事業的規模)の貸付に限られます。

  

複数のアパートを経営して、不動産所得が1,000万円以上にもなる大家さんは、法人化するとかなりの節税が可能です。

 

不動産所得が1,000万円以上の場合、個人所得税の限界税率が50%になりますので、これ以上に不動産所得が増えると、増える分の50%が税金に化けてしまいます。

 

それが中小企業として法人化すれば、年400万円以下までは税率21.44%、年800万円以下までは23.16%、それを超えても36.03%で済みますので大変有利です。(2014年4月~の実効税率)

 

そして、これから取得するアパートは個人ではなく法人の方で取得するのが有利となります。

 

個人での上乗せ課税を避けられる上に、法人で直接取得すれば、後日の節税のために個人資産を法人に移転させるコスト(移転コスト)がかかりません。

 

※移転コストには、消費税や登録免許税、不動産所得税などの税金をはじめ数多くあります。

 

長期のキャッシュフローをよくするために、法人化のコストを払ってでも実行すべきでしょう。

 

実際に1,800万円超の所得がある個人が、追加で不動産投資を行う場合、税引前の追加不動産所得を1,000万円、減価償却費を900万円と仮定すると、手取り額の差は10年で1,500万円、30年で4,500万円もついてしまうのです。 

 

(税理士 橋本ひろあき)