合同会社(不動産所有法人)の設立②

(準拠:平成28年4月1日現在法令等)

 

前回からの続きです。

 

■移転不動産の選定方法

基本は、建物のみ法人へ移転します。

具体的には、1棟建てマンション、アパートの建物部分です。

 

※留意点

①資金があれば、土地も同時移転するとよい。

②投資利回りが良い物件を選んで移転する。

③建物の帳簿価額の低い物件を選んで移転する。

④区分所有マンションは、建物部分と敷地利用権が一体なので建物のみの移転は不可である。

⑤銀行借入金があるため抵当権が建物に設定されている場合は、銀行に相談し外す又は法人に承継する必要がある。

 

■注意点

①借地権の問題が生じます。

⇒法人が「無償返還の届出書」を税務署に提出し回避する。

②法人が通常地代を支払います

⇒固定資産税相当額の3倍程度が目安です。

このため、個人地主側で地代収入が発生してしまいます。

 

■具体的な移転コスト試算

例)アパート建物のみの移転(建物固定資産税評価額3千万円のケース)

・登録免許税⇒3千万円×2%=60万円

・不動産所得税⇒3千万円×3%=90万円

・譲渡所得税⇒通常、帳簿価額により売却だと所得なし⇒0

・消費税⇒帳簿価額(課税売上高)3千万円×8%=240万円

・司法書士報酬⇒5万円

・税理士報酬⇒譲渡所得の申告で5万円

 

計算すると合計で160万円となります。

(該当者は少ないと思いますが、消費税課税事業者の場合は合計で400万円)

移転コスト以上の節税が将来的に期待できれば、法人設立を検討することになります。

 

■関連記事

「合同会社(不動産所有法人)の設立①」

 

(税理士 橋本ひろあき)