（準拠：平成28年4月1日現在法令等）
前回からの続きです。
■移転不動産の選定方法
基本は、建物のみ法人へ移転します。
具体的には、１棟建てマンション、アパートの建物部分です。
※留意点
①資金があれば、土地も同時移転するとよい。
②投資利回りが良い物件を選んで移転する。
③建物の帳簿価額の低い物件を選んで移転する。
④区分所有マンションは、建物部分と敷地利用権が一体なので建物のみの移転は不可である。
⑤銀行借入金があるため抵当権が建物に設定されている場合は、銀行に相談し外す又は法人に承継する必要がある。
■注意点
①借地権の問題が生じます。
⇒法人が「無償返還の届出書」を税務署に提出し回避する。
②法人が通常地代を支払います
⇒固定資産税相当額の３倍程度が目安です。
このため、個人地主側で地代収入が発生してしまいます。
■具体的な移転コスト試算
例）アパート建物のみの移転（建物固定資産税評価額３千万円のケース）
・登録免許税⇒３千万円×２％＝６０万円
・不動産所得税⇒３千万円×３％＝９０万円
・譲渡所得税⇒通常、帳簿価額により売却だと所得なし⇒０
・消費税⇒帳簿価額（課税売上高）３千万円×８％＝２４０万円
・司法書士報酬⇒５万円
・税理士報酬⇒譲渡所得の申告で５万円
計算すると合計で１６０万円となります。
（該当者は少ないと思いますが、消費税課税事業者の場合は合計で４００万円）
移転コスト以上の節税が将来的に期待できれば、法人設立を検討することになります。
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（税理士 橋本ひろあき）