不動産を活用した節税法は以前からあります。
ただ従来方式の管理型法人、サブリース型法人だと思ったほど利益（所得）は移転できませんでした。
そこで、個人所有の賃貸不動産を法人に売却し、不動産所有法人を設立する方式をお勧めします。
この方式なら１００%個人から法人へ所得を移転することができます。
ただし、設立には下記のようにメリット・デメリットや注意点などがありますのでご参考ください。
■メリット
①１００％法人へ利益（所得）を移転できるので、個人課税所得が移転分だけ減らせる。
②今後法人の実効税率低下が期待できるので、法人課税の方が有利になる。
③相続財産が不動産から自社株に変わり、財産管理・把握が簡単になる。
■デメリット
①不動産移転コストがかかる。
通常、建物の移転には次のものがかかります。
・登録免許税⇒固定資産税評価額×2%
・不動産所得税⇒固定資産税評価額×4%
・譲渡所得税⇒通常、帳簿価額により売却だと所得なし⇒０
・消費税⇒個人が課税事業者だとかかる∴帳簿価額（課税売上高）×5%
・司法書士報酬⇒5~10万円程度
・税理士報酬⇒譲渡所得の申告で5~10万円程度
②賃貸契約書の変更が必要となる。
③建物移転後３年以内の相続では、財産評価額が高め（相続税評価額ではなく、取得価額評価）となってしまう。
次回に続きます。
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（税理士 橋本ひろあき）